海西蒙古族藏族自治州科技型中小企业增值税税收优惠

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也就是说，房地产开发项目有关的销售费用、管理费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。
如果利息费用，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那么就按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。
笔者按：房地产项目开发产品会规划一定比例的商业，因商业售价较高，分摊成本有限，导致商业增值率高，负担的土地增值税相对较高，大多数开发商会采用自持经营，因权属未发生转移，商业运营不涉及土地增值税清算，但出租时仍需缴纳房产税、增值税及附加，因此对采取自持或出售，需对比二者企业纳税压力测算进行综合确定。
商业租赁房产税分为从价计征及从租计征，对自用商业，一般以商业原值的70-80%按1.2%征收率确定年度房产税；出租商业按实际收取的租金按12%确定月度应缴房产税。商业房产出租，出租方一般需按照9%税率缴纳增值税。
商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税，设计租赁合同就成为其中比较关键环节，本文就商业租赁合同中免租期和租金分成的设计对降低房产税、增值税方法进行浅析。
除租赁房产税外，增值税也是租赁合同需特别关注事项，按目前增值税征收政策，物业租赁税率为9%，物业管理一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%，因此设计租赁合同时，可以将租金拆分，一部分为租金，剩余一部分为综合服务费，一般按8：2或7：3设计，需要注意的是，需将综合服务费的收取与物业费收取单位约定一致。
1、增值税优惠政策。增值税作为最大的税源之一，国家制订了许多优惠政策，扶持和鼓励特殊行业。比如对粮食、食用植物油等适用13%的低税率；直接从事植物种植收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的自产农产品，免征增值税；利用城市生活垃圾生产的电力实行即征即退政策；部分新墙体材料产品按增值税应纳税额减半征收。从事这些行业的上市公司，可以通过规范自己的经营范围，实现更低的增值税率。
看点：房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和利用海西蒙古族藏族自治州税收优惠政策，不过分解读，不乱用，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。机会进行总结，抓住一些合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在企业纳税压力。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的企业纳税压力会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际企业纳税压力可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）
企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的企业纳税压力，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展机会。
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。